부동산 규제지역, 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 정리 (2021.04 ver), 서울, 경기, 인천, 대전, 부산, 대구 등

부동산 규제지역, 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 정리 (2021.04 ver), 서울, 경기, 인천, 대전, 부산, 대구 등

 

 

요즘 마케팅, 컴퓨터와 관련 없는 포스팅이 부쩍 늘었다. 나도 결국 대한민국에서 살고 있는 한 명의 국민으로.. 집을 사야 하는 나이에 다가가고 있어서 부동산 구매, 청약 등에 대한 관심이 많아지다 보니 여기까지 왔다.

 

부동산 구매를 하기 위해서 가장 중요한 대출, 문제는 대출 규모를 낮추는 규제지역이 있다는 점이다. 잘 정리된 글들이 많지가 않고 추가로 지정되는 지역들이 늘어나고 있어서 2021년 04월 버전을 기준으로 조금 정리해봤다.

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부동산 규제지역이란?

 

집값의 안정을 위해 국가에서 지정해놓은 지역으로 LTV, DTI, DSR가 정해지는 요인이며 동시에 취득, 양도, 대출, 청약, 취/등록세, 분양권 전매 제한, 실거주 요건 등 여러 가지 제한이 발생하는 곳을 의미한다.

 

 

부동산 규제지역의 종류

 

부동산 규제지역은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 세 가지를 구분하며 한 지역에 하나가 아니라 중복 적용이 가능하니 참고.

 

규제 강도는 투기지구 > 투기과열지구> 조정대상지역 순으로 높다.

 

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1) 투기지역

 

지정자 - 소득세법을 근거로 기획재정부 장관이 지정

지정요건 - 특정 지역의 부동산 가격 상승으로 주변 지역까지 같이 상승할 요인이 보이는 경우

대출규제 - LTV 40%, DTI 40% 제한

 

*LTV란? - Loan To Valuratio의 약자, 주택가치 대비 대출 가능 한도율이다. 주택 가치가 5억일 때, LTV가 40%라면 5억의 40%인 2억만 대출이 가능하다는 의미.

 

*DTI란? - Debt To Income ratio의 약자, 총부채상환비율이며 쉽게 설명하면 빌려준 돈을 갚을 수 있는 능력을 평가해 대출 승인 결정을 정하는 비율임. LTV 40%는 최대로 대출을 받을 수 있는 비율이며, DTI에 따라 40%를 받지 못할 수도 있다. DIT는 소득과 부채를 기준으로 평가한다.

 

EX) 연봉 4,000만원 / DTI 40%인 사람

 

이 사람이 1년 동안 갚아야 할 부채 주택담보대출(원금+이자)와 기타 신용대출, 학자금대출 등의 합산이 전체 연봉의 40%인 1,600만원이 넘는 경우 대출 승인 불가.

 

[부동산규제지역-투기지역]

 

구분	포함지역	기타
서울	강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 마포구, 용산구, 성동구, 강서구, 양천구, 영등포구, 노원구, 동작구, 종로구, 동대문구, 중구
세종	세종특별자치시

 

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2) 투기과열지역

 

지정자 - 주택법을 근거로 국토부 장관, 각 시,도지사가 결정

지정요건 - 청약 경쟁률이 높아지거나 주택 공급이 적어지는 곳에서 투기로 의심되는 세력이 나타났을 때

대출규제 - LTV 9억이하 40%, 9억 초과 20%, 15억초과 0% / DTI 40%

 

[부동산규제지역-투기과열지역]

(CTRL+F로 찾는 지역을 검색하세요)

 

구분	포함지역	기타
서울	강남구, 강동구, 강북구, 강서구, 관악구, 광진구, 구로구, 금천구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 동작구, 마포구, 서대문구, 서초구, 성동구, 성북구, 송파구, 양천구, 영등포구, 용산구, 은평구, 종로구, 중구, 중랑구	서울 전 지역은 모두 투기과열지역
경기도	과천시, 광명시, 하남시, 수원시, 성남시(분당구, 수정구), 안양시, 안산시(단원구), 구리시, 군포시, 의왕시, 용인시(수지구, 기흥구)
	동탄 2택지 개발지구	동탄2신도시에 한함 (동탄1신도시는 투기과열지역이 아님)
인천	연수구, 남동구, 서구
대구	동구, 중구, 서구, 수성구, 유성구
세종	세종특별자치시
경상남도	창원시 의창구	대산면 제외

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3) 조정대상지역

 

지정자 - 국토부 장관이 지정

지정요건 - 투기과열지역보다는 투기세력이 보이지 않지만, 시간이 흐를수록 가격 상승의 요인이 있는 경우

대출규제 - LTV 9억 이하 50%, 9억 초과 30% / DTI 50%

 

[부동산규제지역-조정대상지역]

(CTRL+F로 찾는 지역을 검색하세요)

 

구분	포함지역	기타
서울	강남구, 강동구, 강북구, 강서구, 관악구, 광진구, 구로구, 금천구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 동작구, 마포구, 서대문구, 서초구, 성동구, 성북구, 송파구, 양천구, 영등포구, 용산구, 은평구, 종로구, 중구, 중랑구	서울 전 지역은 모두 조정대상지역
경기도	과천시, 광명시, 성남시, 고양시, 하남시, 화성시, 구리시, 안양시, 수원시, 의왕시, 군포시, 부천시, 안산시, 시흥시, 오산시, 평택시, 의정부시
	남양주시	화도읍, 수동면, 조안면은 제외
	용인시	포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면, 원삼면 가재월리, 사암리, 미평리, 좌항리, 맹리, 두창리 제외
	안성시	일죽면, 죽산면, 삼죽면, 미양면, 대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면, 금광면 제외
	광주시	초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴초면, 남종면, 남한산성면 제외
	양주시	백석읍, 남면, 광적면, 은현면 제외
	김포시	통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면 제외
	파주시	문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면, 진서면 제외
인천	동구, 미추홀구, 연수구, 낭도구, 부평구, 계양구, 서구
	중구	을왕동, 남북동, 덕교동, 무의동 제외
부산	해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 남구, 서구, 동구, 영도구, 북구, 부산진구, 금정구,강서구, 사상구, 사하구
대구	수성구, 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구
	달성군	가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가입, 현풍읍 제외
광주	동구, 서구, 남구, 북구, 광산구
대전	동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구
울산	중구, 남구
세종	세종특별자치시
충북	청주시	남성면, 미원면, 가더면 ,남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍, 북이면 제외
충남	천안시 동남구	목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면, 동면 제외
	천안시 서북구	성환읍, 성거읍, 직산읍, 입장면 제외
	논산시	강경읍, 연무읍, 성동면, 광석면, 노성면, 상월면, 부적면, 연산면, 벌곡면, 양촌면, 가야곡면, 은진면, 채운면 제외
	공주시	유구입, 이인면, 탄천면, 계룡면, 반포면, 의당면, 정안면, 우성면, 사곡면, 신풍면 제외
전북	전주시 완산구, 덕진구
전남	여수시	돌산읍, 율촌면, 화양면, 남면, 화정면, 삼산면 제외
	순천시	승주읍, 화전면, 월등면, 주암면, 송광면, 외서면, 낙안면, 별랑면, 상사면 제외
	광양시	봉강면, 옥룡면, 옥곡면, 진상면, 진월면, 다압면 제외
경북	포항시 남구	구룡포읍, 연일읍, 오천읍, 대송면, 동해면, 장기면, 호미곶면 제외
	경산시	하양읍, 진랑읍, 압량읍, 와초면, 자인면, 용성면, 남산면, 남천면 제외
경남	창원시 성산구

 

정리해봤는데 정말.. 국내 부동산 규제지역이 어마어마하게 많다.

 

아니.. 그러면 규제 대상이 아닌 지역은 어딘데?

 

서울 전멸, 경기도 혹은 그 인근에서는 광주(일부), 포천, 가평, 양평, 여주, 이천 정도가 남은 것 같다. 결론은 답이 없네.